Mi preme fare maggiore chiarezza su una questione che spesso e volentieri diventa fonte di discussioni.
Principio fondamentale della contabilità di un condominio è che ad ogni spesa effettuata dall’amministratore deve corrispondere una uguale somma di versamenti effettuati dai condomini all’amministratore. Per la sua natura di ente di sola gestione, il condominio non può avere né utili né perdite, ma semmai solo avanzi di cassa o banca o disavanzi di banca.
Non ci sono quindi libri contabili obbligatori o regole di contabilità da rispettare, è sufficiente che il prospetto riassuntivo delle spese e della ripartizione sia comprensibile ai condomini.
La ripartizione tra i condomini del bilancio viene regolamentata dalla legge (art. 1123 c.c.) rimandando al concetto di proporzionalità tra i valori delle diverse proprietà. Si deve quindi ritenere necessaria non solo una elencazione delle spese previste per la prossima gestione, ma anche una indicazione delle quote di spesa facenti carico ad ogni singolo condomino. Utili a questo fine sono, le tabelle millesimali. Il riferimento normativo per la loro compilazione è la circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 del Ministero dei Lavori Pubblici: i criteri di valutazione stabiliti si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (es. destinazione, piano, orientamento etc. etc.), che riferiti alla superficie dei singoli ambienti, la trasformano in superficie virtuale.
In conclusione, dopo aver promosso una serie di strumenti e mezzi efficaci al fine di una corretta gestione dell’immobile amministrato, l’orientamento della Corte Suprema con sentenza n. 9099/2000, specifica “la contabilità presentata dall’amministratore del condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percepiti e delle somme incassate, nonché dell’entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto, che consentano di individuare e variare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione.”.
