Un bene comune, spesso oggetto del contendere in questioni condominiali, è il lastrico solare cioè il manufatto di copertura dell’edificio normalmente impermeabilizzato e con pavimento in piano. Può essere accessibile o no, usato da tutti o da uno soltanto dei condomini, di proprietà esclusiva e può appartenere anche a chi non abbia alcuna proprietà nel condominio e va considerato ugualmente a ogni effetto condomino.
Si differenzia dalla terrazza a livello che è una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno. Può essere equiparata al lastrico solare o al tetto nella ripartizioni delle spese di manutenzione.
L’art. 1126 c. c. stabilisce che quando l’uso del lastrico solare o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini o della parte dell’edificio a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore o della porzione di piano ciascuno. L’amministratore è tenuto a provvedere alle necessarie opere di riparazione e, in caso di opere straordinarie non urgenti, deve convocare l’assemblea affinchè ne venga deliberata la stessa. In mancanza di ciò costituisce negligenza che viene considerata come causa diretta di un evento dannoso a carico di persone o di cose, salvo i danni cagionati dall’abuso dei condomini della cosa comune. Riguardo alle problematiche relative alla mancata manutenzione del lastrico solare, nonostante segnalazione dell’amministratore, quali i danni derivanti a terzi e a singoli condomini, la ripartizione fra tutti i condomini, come inadempienti all’obbligo di conservazione, la Suprema Corte stabilisce l’obbligo del condominio di contribuire oltre che della riparazione delle parti comuni anche alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini.
